10년이던 20년이던 당신은 경매로 전세금을 모두 털어 버릴 수 있는 호구가 될수 있습니다.
<집주인에게 대항력을 갖추는 방법>
전세기간이 끝나도 집주인이 전세금을 안돌려주는 이유는 딱 3가지 입니다.
1) 남에게 돈을 빌려서 돌려준다. 그러나 이자부담이 생겨서 싫다.
2) 현재 전세가 보다 대폭 낮추어 새 세입자를 구한다. 그러나 그 차액을 부담하기 싫다.
3) 집을 팔아서라도 전세금을 돌려준다. 그러나 원하는 가격 이하로는 팔기 싫다.
정상적인 집주인들이라면 적어도 위의 3가지 방법 중에 하나를 선택하여 세입자와 약속된 만기일에 반드시 전세금을 돌려줘야 합니다. 그러나 차일피일 세입자를 힘들게 만드는 경우가 자주 있는데, 그 이유를 한마디로 말하면, 집주인은 절대 손해보기 싫다!!!는 것 때문입니다. 그래서 집주인들은 어영부영 현 세입자가 그 가격에 그대로 눌러 살거나 다른 세입자가 나타나면 돈 받아 나가라고 하면서 전화도 안받고 피해버리지요. 이럴 경우 집주인에게 애걸복걸할 필요가 전혀 없습니다. 다음과 같은 절차를 미리미리 진행하시면 상황은 쉽게 끝납니다.
1) 계약기간 만료를 약 3개월 정도 이전(법적으로는 최소 1개월 이전)에 집주인에게 편지로 계약기간이 끝나면 이사하겠다고 통보한다.
여기서 말하는 편지는 그냥 편지가 아니라 내용증명서이어야 합니다. 이렇게 해서 내용증명편지가 등기로 집주인에게 도착하면 합리적인 집주인들은 만기시 세입자의 전세금을 빼주지 않으면 골치아플 것을 예상하고 열심히 대책을 수립합니다.
만일, 내용증명 보냈다고 짜증내는 사람(집주인이나 세입자)이 있으면 그런 사람이 바로 골치 아프게 할 사람으로 간주하시고 내용증명 보내기를 정말 잘 했구나!!!, 하면서 혼자 웃으시면 됩니다.
2) 계약만료일이 지나면 지체없이 임차권등기를 신청한다.
내용증명을 보냈으나 아무런 답변이 없거나, 계약금이 없다고 안줄 때, "알아서 해줄텐데 뭐 그리 딱딱하게 구느냐고 불손한 태도를 보일때,....세입자는 임차권등기를 준비하셔야 합니다. 임차권등기는 한마디로 세입자가 그 집을 압류하는 것과 비슷합니다. 법무사에게 위임해도 제 기억에 큰 돈 안 듭니다.
참고: 임차권등기와 관련하여 소요된 비용은 주택임대차보호법에서 임대인에게 받을 수 있다 라고 규정되어 있습니다. 따라서 여기에 소요된 법무사 비용까지 임대인이 물어 줘야 합니다. 혼자 법원가서 고생하지 마세요
3) 약 2주 후, 임차권등기가 실제로 등기상에 설정되었는지 확인한다.
등기부등본에 자신이 요청한 임차권이 설정되는데는 약 2주일의 행정처리기간이 소요됩니다. 이것을 인터넷으로도 확인할 수 있습니다. 임차권등기가 설정되면 그 이후에는 이사를 가도 되고 주민등록을 모두 옮겨도 그 집은 세입자에 의해 가압류상태로 남게 되며 세입자의 동의없이 임차권등기를 해제할 수 없게 됩니다. 대부분 집주인들은 이런 상황에 이르면 무슨 수를 써서라도 전세금을 마련하려고 노력하게 됩니다 . 바로 이 싯점에서 요즘과 같이 은행에서든 어디서든 돈을 구하기 어려우면 급매로 집을 내놓게 되어 집값 하락이 유도되는 것입니다. 대부분 집주인들의 99.9%가 임차권등기가 설정되면 돈을 갖다 줍니다.
또 하나 놓치지 말아야 할 것은, 일단 임차권등기가 설정되면 나중에 집주인이 전세돈을 돌려주었다 하더라도 마치 전과기록처럼 등기부 등본에 남게 됩니다. 따라서 이후 다른 세입자들은 이런 기록이 있을 경우 그 집을 계약할 것인지 대해 매우 신중해야 하는 정보가 됩니다. 가급적 임차권등기 기록이 없는 집을 찾는 것이 유리할 것입니다.
전세 사는 모든 분들은 요즘같은 집값하락기에는 임차권등기를 할 수만 있으면 모두 설정하십시오.(임차권등기와 관련하여 소요된 비용은 주택임대차보호법에 따라 임대인이 물어줘야 합니다.) 임차권등기 설정은 집주인들이 집을 급매로 내놓게 만드는 힘이 됩니다.
4) 임차권이 설정했음에도 전세돈을 돌려줄 기미가 없으면 '전세금 반환소송'을 신청한다.
모르면 인터넷으로 '전세금반환'을 치면 전세금반환전문 법무사님이 친절히 상담해줍니다. 다른 소송이나 다툼과 달리 임대차 계약 위반사건은 집주인의 일방적이고 명백한 불법행위에 관한 것이기 때문에 단 한건도 세입자가 지는 경우가 전무합니다. 법무사를 통하든 직접하든 전세금반환소송은 길어야 6개월이고 그것이 끝나면 그동안 못받은 전세원금 + 매월 이자 20%씩 되돌려 받게 되고 법무사비용을 모두 받아낼 수 있습니다.
참고: 법무사비용은 변호사 비용의 10분의 1도 안됩니다.
5) 그럼에도 돈을 안돌려주면 경매로 그 집을 매각하여 돈을 받는다.
법원의 지급명령에도 집주인이 배째라는 식으로 나가는 경우가 있습니다. 이런 경우 세입자는 경매를 신청하고 매매자에게 전세금을 받으면 됩니다. 스스로 그 경매에 참여하여 낙찰을 받아도 된답니다.
-단!! 집주인이 1금융,2금융,사채,전세금,담보대출등 대출 땡겨서 해외로 야반도주 하는 사례가 발생할 수 있으니 주의하시기 바랍니다.
SBS 방송 내용입니다. 참고하세요. 어수룩하게 전세금 날리지 마시고 주의하세요
2006년이후 대출에 대한 원금상환이 2012년부터 시작되었습니다. 일단 1년 여는 버티겠지만 일부 집주인은 생활에 어려움이 있고, 소득이 그대로이기 때문에 이자는 갚았지만 원금까지는 갚을 수가 없을 것입니다. 이러한 집에 전세 들어간 분들은 아래 내용 잘보시고 대처바랍니다.
계약 만기가 다가와 이사를 해야 하는데 전세는 안 나가고, 집주인은 돈이 없다고 버틸때는 어떻게 해야 하나.
이 때 보증금을 제때 돌려주지 않아 발생하는 대출이자 비용 등은, 집주인에게 청구할 것이란 내용도 명시합니다.
이렇게 해야 보증금 반환이나 손해배상 청구소송으로 경매를 통해 보증금과 대출이자를 회수할 수 있습니다.
어쩔수 없이 보증금 일부만 돌려받고 이사를 갈 상황이 생겼다면 조치에 조금 더 신경을 써야 합니다.
2.먼저 언제까지 보증금을 돌려주겠다는 차용증을 받아둬야 합니다.
이경우, 전출하기 전에 반드시 임차권 등기나 근저당 설정을 해야 합니다.
당초 전세 계약 때 확정일자를 받았더라도 전출하는 순간 대항력을 잃어버리기 때문입니다.
3.집주인이 전출을 먼저 해주면 집을 담보로 대출을 받아서 보증금을 돌려주겠다고 하는 경우는 가장 조심해야 합니다.
어떤 상황이던 전출을 하게 되면 보증금을 회수 할 법적 근거가 없어지게 됩니다.
임차권 등기나 근저당 설정을 한 뒤에 전출한다고 해도 보증금 반환이 어렵기는 마찬가지입니다.
은행에서 등기나 근저당을 이유로 대출을 안 해주기 때문입니다.
따라서 집주인의 다른 주택등 재산에 가압류를 한 뒤에 전출하는 방법이 가장 안전합니다.
4.집주인이 바뀔경우
집주인이 바껴 임대차계약서를 다시 작성할 경우 확정일자를 새로 받아야 하기 때문에 후순위로 넘어갑니다. 집이 경매처분될 경우 확정일자를 받은 순서대로 변제되기 때문입니다.
예컨대 2011년 3월 기존 집주인과 임대차계약을 작성한 뒤 그해 12월 집주인이 근저당을 설정하고 2012년 3월 집주인이 바뀌었다. 이때 세입자가 임대차계약서를 다시 썼다면 기존 확정일자(2011년 3월)가 소멸되고 2012년 3월로 기록돼 경매시 후순위로 밀려납니다.
바뀐 집주인이 보증금을 올려 재계약을 원한다고 해도 임대차계약서를 재작성하는 것은 절때 금물입니다.
새로운 법: 전세특례보증