아파트 원가1

 

아파트 원가

 

2009년 10월 7일자 신문에 "아파트 건설 도급명세서 첫공개파장"이라는 기사가 떴습니다.

요약하자면 경실련이 소송을 제기하여 상암,장지지구의 원도급 및 하도급의 내역을 공개하라고 

SH공사측에 요청하여 이미 1,2심까지 공개로 판결이 났고 대법원 상고를 포기할 예정이랍니다.

 "상고 포기로 2심 판결이 확정될 경우 SH공사는 원·하도급 명세서와 대비표 등을 경실련에 공개해야 한다.

이들 자료가 공개되면 각 건설사가 SH공사로부터 받은 공사비와 실제 공사 수행 하도급업체 지급 비용 등이 드러난다."

 

과연 아파트 분양원가 및 하도급 가격이 얼마나 나오길래 사회적 파장이 예상된다고 할까요?

대한민국 아파트의 미래 4편에서는 아파트 분양원가에 대해서 조목조목 살펴 보도록 하겠습니다.

 

 

아파트는 분양가는 대지+건축비+부대비용+금융비용+건설사 마진입니다.

그래서 산정된 표준 건축비로 산정을 합니다. 그럼 이제부터 동탄 1차 신도시 사례를 통하여

분양원가를 조목조목 따져 보겠습니다.

 

 

4-1) 대지에 관해서

 

동탄 1차 신도시

토지 수용 평균가는 평당 70만원이었습니다.

여기에 쾌적한 신도시를 위해서, 도로 및 공공용지(공원등)로 널널히 40%를 공제 한다면

평당 수용원가는 98만원입니다.

 

그런데 공동주택(아파트 및 연립) 분양가는 약370~420만원 이었습니다.

무려 토지 수용가에 4배에 달한 것입니다. 

 

상업용지는(전체 면적중 약 4%) 2500~3000만원이 평균 낙찰 단가 였읍니다.

무려 30배입니다,..

제가 입찰에 들어갔다가 깨진 경험이 있어서 잘 알고 있습니다. 그러나 이것은 접어 드리겠습니다.

 

그리고 기타 공용의 용지(관공서 학교용지 등)는 조성원가로 공급한다는 것도 접어드리겠습니다.

 

(상대비교: 전원주택 개발 사례)

제가 경기도, 용인 광주 양평 일대 등에 전원주택을 개발 해본 경험으로는,

항측도 기준으로 경사도 15도 정도의 임야를 전원 주택용지로 개발 해본 결과.

 

토목공사로 평균 평당 15만원,

석축 조경 단지 내 8m 도로 아스팔트 포장, 배관, 전기 등 으로 7만 원 정도면 썻다 벗었다 합니다.

합이 22만원 정도로 만고강산 이었습니다.

여기에 개발 분담금, 기타 부대비용 3만원을 합하면

총 합계가 25만원 이면 택지 조성 완료, 분양개시입니다.

그러나 이것은 순전히 임야를 개발 한 것입니다.

 

(상대비교:동탄 신도시 개발 사례)

신도시는 거의 평야를 개발한 것입니다.

임야 개발보다 쨉도 안 되는 훨씬 수월한 토목공사란 말입니다.

그럼 동탄 신도시 정도는 저 같으면 평당 야리로 제공한 대지 포함,

즉 98만원+25만원=123 만원, 공공의 목적으로 분양한다면,

1/3 값도 안 되는 평당 123만원이면 공급을 할 수 있다는 계산이 나옵니다.

 

 

4-2) 건축비에 관해서

 

2007년 국토부 건설 표준단가는 평당 380만원 이었습니다. 

굉장히 저렴한 가격이라고 생각하시죠? 하지만 이 평당 380만원에도 엄청난 거품이 끼어있습니다.

여기서 지면 관계상 딱 4가지만 제도적 비리를 개선시켜 보겠습니다.

 

ㄱ) 어음제도에 관하여 ㄴ) 하도급에 관하여, ㄷ) 자재 품셈에 관하여, ㄹ) 인건비에 관하여

 

제가 전원주택을 지을 때는 인건비 55% 자재비 45% 비율로 경비가 들어갑니다.

그러나 아파트는 인건비 35% 자재비 65% 비율입니다.

표준단가 항목에 그렇게 나와 있습니다. 

이는 곧 전원주택에 비하면 아파트는 싸구려 상품이란 뜻이 됩니다.

 

 

ㄱ) 어음제도에 관하여

어음제도의 원조인 일본은 오래전에 건축현장에서는 폐지 시켰습니다. 그런 결과, 후 분양을 함에도 불고하고, 일본은 금리가 제로인데도 불고하고, 공사비를 20%를 낮출 수 있었던 것입니다. 시중 금리가 6% 대인 우리나라에서는 공기(工期)3년 잡고 최하 30%는 낮출 수 있습니다. 한번 6개월짜리 건설사 어음을 명동 사채시장에서 깡 해보시면 알 것입니다. 선 분양하면서 즉 미리 현찰을 받아 젖히는 주제에 어음 결제까지.. 이게 말이 된다고 생각하십니까? 이는 수(受)분양권자인 건축주의 돈을 유용하고, 횡령하는 것입니다.

이렇게 수(受)분양자 돈 가지고 어음으로 돈 놀이까지 했는데 표준 건축비 항목에 금융비용을 또 쳐주고 있습니다. 즉 눈먼돈이 생길 수 밖에 없는 구조입니다.

 

 

ㄴ) 인건비에 대하여

노가다 판에서는 흔히 “데스크 대가리” 라고도 합니다. 이유를 알아볼까요? 

이는 현장 관리소 책상 속에 있는 수백 개의 막도장을 뜻하는 것입니다. 인건비를 부풀리기 위한 인명부 작성을 위해서 그 도장으로 마구 현장투입 유령 인원을 찍어댑니다,

같은 날, 우리현장에 있는 사람이 아파트 공사 현장에서도 동시에 일을 한 것으로……. 마치 손오공 분신술을 본 적이 한 두 번이 아닙니다...

심지어는 그로인해 건강보험료를 더 내야 되는가 하면,

실업수당 심사에서 제외되는 경우가 비일비재 합니다. 

이런 관행만 없애면 인건비에서 최하 35% 이상은 내릴 수가 있답니다.

 

 

ㄷ) 자재비

우리는 연립 주택을 지어서 분양할 때,

 

방화문 1개에 대리점 가격으로 17만원 줍니다.

아파트는 수 백 수천 개를 공장도 가격으로 9만원 줍디다.

 

도배장판은 우리는 최고급, 실크벽지 실버 스크린 장판으로 평당 7만원 줍니다.

아파트는 4만원 이면 누구나 달라붙습니다.

 

레미콘 치는 펌프카를 우리는 35만원 주고 약 2시간이면 작업 종료 합니다

아파트 현장에서는 25만원 주고 하루 종일 작업을 시킬 수도 있습니다.

 

이하 생략...30여개의 공정과 수천가지의 자재를 여기서 지면 관계상 다 적을 수가 없습니다. 다만. 

아파트는 규격상품입니다. 마치 통조림 공장에서 통조림 찍어 내듯이 생산을 하고 있는 것이죠,

 

이런 이유에서 지난 대선 토론 때 문국현 의원 님 말대로 품셈 제도를 도입 한다면

최하 40%는 자재비 단가를 낮출 수 있습니다. 더 말해 무엇 하겠습니까?  제가 단언하건데

건설사 적정 마진 포함 평당 150~160 만원이면 충분합니다.

 

 

ㄹ) 하도급에 대하여,

상기한 사례가 계산하시기 간단하게 종합적으로 설명을 다시 해드리겠습니다.

 

간단히 말해

ㄱ) ~ ㄷ) 의 사례를 통하여 건설사 적정 마진 포함 평당 건축비가 150~160만원이 계산됩니다.

하도급 업체들은 평당 210~220 만원이면 서로 공사를 맡으려고 혈안이 돼있습니다.

여기서 그들은 25%의 마진을 계상하고 있기 때문입니다.

역산 해보면 ㄱ)~ㄷ)의 150~160만원이 딱 나오는 것입니다.

  

 

 

4-3) 정리를 하면서...

 

전원주택이나 단독 주택은 그야말로 혼신의 열정으로 공사합니다. 작품을 만드는 심정으로 말입니다.

통조림 아파트 생산하고는 쨉도 안 되는 일입니다.

 

거푸집 유니폼도 rounding 을 돌리기 위해 특수제작을 해가면서 공사를 합니다.

아파트 현장 망치 목수하고 우리에게 소속돼있는 인테리어급 대목수 하고는 차원이 다릅니다.

당연히 인건비도 하늘과 땅 차이 입니다.

 

무려 수도권에 거주하는 약 30%의 자칭 중산층들은 지은 지 18년 차에 들어간 1기 신도시 포함,

그전에 지은 수많은 아파트 속에 살고 있읍니다,

향후 5~6년 지나면 아파트 슬럼화가 강남 재건축으로부터 대책 없이 가시화 될 것이고,

강남 재건축사례를 통해 눈덩이 처럼 늘어나는 리모델링, 재건축시 조합원분담금,

이주비용이 가시화 되기 시작할때...

그 때에 그들은 신 빈곤층으로 전락 된 것을 비로소 느끼기 시작 할 것입니다.

그 때 그 들의 상실감은 이제 곧 엄청난 사회 문제로 대두 될 것입니다.

미 최첨단 금융사기는 경제 문제이므로 언젠가는 극복 할 수 있어도 이런 아파트발 

사회 문제가 발현되는 시점이 오면 우리는 그야말로 회복 불능의 사회적 붕괴를 맞게 될지도 모릅니다.

 

선진국에서는 외국인 이민자, 사회 저변 층들의 패자 부활전을 돕기위해 공공 임대용으로만 아파트를 짓습니다.